Ce qui a changé

– Émoluments du notaire : la loi pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques (dite loi Macron) du 06/08/2015, et l’arrêté du 26/02/2016 fixent les nouveaux tarifs réglementés des notaires à compter du 01/05/2016 et jusqu’au 28/02/2018. Les émoluments proportionnels supérieurs à 80 000 € peuvent être négociés entre l’acquéreur et le notaire. – Droits d’enregistrement : la loi de finances pérennise la hausse de la taxe départementale à payer au notaire lors de toute vente immobilière. Rappelons que les départements peuvent l’augmenter de 0,70 %, ce qui la fait passer de 3,80 % à 4,50 %.

Les chiffres essentiels

– 442 500 logements autorisés en France sur un an à fin octobre 2016, soit + 14,8 % (source SOeS, Cit@del2). – 838 000 ventes de logements anciens en France sur un an à fin septembre 2016, soit + 11 % (source Notaires de France). – 110 000 ventes au détail dans la promotion neuve en 2016, soit + 27,6 % (estimation, source Observatoire immobilier FPI). – 118 000 ventes de maisons individuelles en diffus sur un an, soit + 11,5 % sur un an à fin juillet 2016 (source Les Constructeurs et Aménageurs de la FFB). – Les prix des appartements anciens augmentent de +1, 4 % sur un an au 3e trimestre 2016, la hausse concerne essentiellement l’Île-de-France (+ 2,7 % sur un an). En province, les prix progressent de + 0,3 % (source Notaires de France). – Les prix des maisons anciennes se redressent de + 2 % sur un an au 3e trimestre 2016. La hausse est plus accentuée en province (+ 2,1 %) qu’en Île-de-France (+ 1,2 %). – Les prix des logements neufs sont en hausse de + 3,4 % sur un an au 3e trimestre 2016. – Les taux de crédit ont fortement chuté en 2016 mais commencent à remonter. Ils restent historiquement bas : autour de 1,35 % sur 15 ans, 1,60 % sur 20 ans et 1,85 % sur 25 ans (source Meilleurtaux). – Production de crédits immobiliers en hausse de + 9,7 % sur un an à fin novembre 2016.

Sites utiles
– Ministère du logement et de l’Habitat durable : www.logement.gouv.fr – Anil (Agence nationale d’information sur le logement) : www.anil.org – Adil 75 : www.adil75.org – Observatoire CSA/Crédit Logement : www.creditlogement.fr	– Fédération des promoteurs immobiliers : www.fpifrance.fr – Notaires de France : www.notaires.fr – Notaires d’Île-de-France : www.notaires.paris-idf.fr – Les Constructeurs et Aménageurs de la FFB (LCA-FFB) : www.lesconstructeursamenageurs.com

01 - Acquisitions

1.1 Achat dans l’ancien

1.1.1 Le mandat

Le mandat est obligatoire pour tout professionnel (agent immobilier, administrateur de biens…) qui intervient dans une vente ou une location immobilière. Ce document doit être écrit, numéroté et inscrit dans un registre à conserver au moins 10 ans. A défaut, aucune commission ne peut être versée.

1.1.2 Le bon de visite

Document produit par l’agent immobilier et signé par le candidat acquéreur, attestant que le bien a été visité par l’intermédiaire du professionnel. Il permet à ce dernier de revendiquer, éventuellement, un droit à commission si son intervention a réellement été déterminante.

1.1.3 L’offre d’achat

Document qui engage celui qui l’établit (acquéreur). Il fixe le prix auquel l’acquéreur accepte d’acheter le bien et le délai pendant lequel il maintient son offre. Si cette offre est acceptée, l’acquéreur est contraint d’acheter. A défaut d’acceptation du vendeur, l’acquéreur retrouve sa liberté.

1.1.4 Les documents que le vendeur doit fournir

Si le vendeur est un particulier :

– copie de la carte d’identité et/ou passeport ou copie carte de séjour (ou de résident) + acte de naissance si nationalité étrangère ;

– copie du livret de famille ;

– copie du contrat de mariage ou de la convention de PACS, ainsi que, le cas échéant, du jugement de divorce, voire de l’ordonnance de non-conciliation ou de séparation) ;

– copie du changement de régime matrimonial si nécessaire ;

– copie de la dénonciation du PACS au greffe le cas échéant ;

– copie du jugement d’émancipation le cas échéant ;

– copie des documents justifiant le placement sous un régime de protection ;

– extrait K Bis si le vendeur est immatriculé au RCS ou extrait D1 si immatriculation au Répertoire des métiers.

Si le vendeur est une société :

– extrait K bis ;

– copie des statuts ;

– copie du procès-verbal de l’assemblée générale ayant nommé le gérant ;

– copie du procès-verbal de l’assemblée générale ayant donné pouvoir au gérant de vendre le bien.

Les documents relatifs au lot vendu :

– le titre de propriété du lot vendu (acte d’acquisition, de donation, attestation de propriété après décès…) ;

– copie du dernier avis d’imposition au titre de la taxe foncière ;

– plans du bien ;

– dossier de diagnostic technique (voir tableau).

Certains documents et informations spécifiques à la copropriété doivent également être fournis à l’acquéreur :

– règlement de copropriété ainsi que tous les actes le modifiant s’ils ont été publiés ;

– état descriptif de division ainsi que tous les actes le modifiant (s’ils ont été publiés) ;

– superficie du lot vendu s’il s’agit d’un logement (loi Carrez). Il n’est pas nécessaire d’indiquer la superficie d’un cave, d’un garage ou d’un emplacement de stationnement et d’une manière générale si le lot fait moins de 8 m2 (lire encadré) ;

– procès-verbal des assemblées générales des trois dernières années ;

– carnet d’entretien de l’immeuble (délivré par le syndic). Attention : la loi ALUR impose un diagnostic technique global (DTG) à compter du 01/01/2017 ;

– montant des charges courantes du budget prévisionnel au titre des deux exercices comptables précédant la vente ;

– montant des charges hors budget (travaux) au titre des deux exercices comptables précédant la vente ;

– montant de la part du fonds de travaux rattaché au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation versé à ce fonds ;

– notice d’information relative aux droits et obligations des copropriétaires, mais aussi au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété.

Mesurage Carrez

– La loi Carrez impose au vendeur de fournir à l’acquéreur la superficie du lot qu’il vend dès lors que ce lot se situe en copropriété. Cette information doit être précisée lors de la signature de la promesse de vente ou, au plus tard, dans le projet d’acte de vente rédigé par le notaire. A défaut, l’acquéreur peut, dans le délai d’un mois qui suit la signature de l’acte authentique, demander l’annulation de la vente. Si la superficie est erronée et supérieure de 5 % à la surface réelle, l’acquéreur peut également demander une réduction proportionnelle du prix de vente.

Les documents suivants ne sont pas à fournir si la copropriété est dotée de moins de 10 lots et que son budget prévisionnel moyen sur trois années consécutives est inférieur à 15 000 € :

– sommes qui seront dues au syndic par l’acquéreur ;

– état global des impayés de charges au sein de la copropriété ;

– dette du syndicat des copropriétaires vis-à-vis des fournisseurs.

En cas de travaux réalisés sur le bien, ayant modifié l’aspect extérieur ou touché aux parties communes… sont à produire également :

– copie de l’autorisation obtenue (permis de construire, déclaration de travaux, autorisation de la copropriété…) ;

– plans de construction ;

– copie des polices d’assurance dommages-ouvrage et responsabilité décennale souscrites pour ces travaux avec justificatif du paiement des primes ;

– copie des factures de travaux.

Si le bien a été financé par un emprunt bancaire :

– copie de l’offre de prêt ou attestation du prêteur précisant que le prêt a été soldé et production de la mainlevée le cas échéant.

Si le bien a fait l’objet d’un sinistre :

– copie du courrier de la compagnie d’assurance mentionnant l’indemnisation du vendeur.

Important : la loi ALUR du 24/03/2014 précise expressément que lorsque certains documents (règlement de copropriété et état descriptif de division, procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années sauf si impossibilité d’obtenir ces documents, carnet d’entretien, notice d’information) ne sont pas produits (art. L271-1 du CCH), le délai de rétractation ou de réflexion ne pourra courir qu’à compter du lendemain de la communication de ces documents à l’acquéreur. A noter toutefois que ces documents ne sont pas exigés lorsque l’acquéreur est déjà propriétaire d’au moins un lot dans le même immeuble. De même, s’il s’agit d’un lot annexe (garage, cave…), les procès-verbaux des assemblées générales, le carnet d’entretien et la notice d’information ne sont pas exigés.

État daté

– Préalablement à la vente, le vendeur ou le notaire doit obtenir du syndic un état daté qui présente le bilan des charges de copropriété liées au lot vendu. Ce document fait état des charges éventuellement dues par le vendeur du lot au titre des provisions exigibles (au titre du budget prévisionnel ou hors budget prévisionnel), des charges impayées, d’un emprunt collectif souscrit par la copropriété, etc. Ce document précise aussi les charges éventuellement dues au vendeur par la copropriété (avances par exemple), les charges qui seront dues par l’acheteur, le total des charges de copropriété correspondant au lot vendu pour les deux derniers exercices et, enfin, les procédures judiciaires en cours pour des impayés. Les frais liés à l’établissement de l’état daté sont à la charge du vendeur.

Vente d’un lot : qui paie quoi ?

– Lors de la vente d’un lot de copropriété, la répartition des charges liées à la copropriété s’effectue selon des règles précises. Légalement, les charges et provisions sur travaux sont dues par celui qui est propriétaire à la date d’exigibilité de ces charges, y compris pour des travaux votés avant la vente. A contrario, la provision exigible du budget prévisionnel est à la charge du vendeur. Le trop ou moins versé est crédité au compte du copropriétaire à la date d’approbation des comptes par l’assemblée générale. Il est toujours possible de prévoir une autre répartition dans l’acte de vente. Mais, il ne s’impose pas au syndic qui, en cas, de problème, s’en tiendra aux règles énoncées ci-dessus.

Diagnostics à fournir par le vendeur en cas de vente d’un bien immobilier
Nature	Document à fournir	Immeubles concernés	Durée de validité	Sanction	Références législatives
Performance énergétique	– Diagnostic de performance énergétique (DPE)	– Tous les logements occupés 4 mois minimum par an	– 10 ans	– Aucune (valeur informative)	– Directive 2002/91/CE du 16 12 2002, loi n° 2004-1343 du 9/12/2004 et loi du 13/07/2005. Ordonnance n° 2005-655 du 08/06/2005. Décret n° 2006-1147. Arrêtés du 15/09/2006.
Risques naturels, miniers et technologiques	– ERNT (État des risques naturels, miniers et technologiques)	– Logements situés en zone à risque définie par la préfecture	– 6 mois	– Résolution de la vente ou diminution du prix de vente	– Loi du 30 07 2003 du Code de l’Environnement ; Art ; L125-1 et R125-26. Arrêté du 13/10/2005. Décrets n° 2010-1254 et n° 2010-1255 du 22/10/2011 entrés en vigueur le 01/05/2011.
Amiante	– Constat ou DTA (dossier technique amiante) pour les parties communes des lots de copropriété	– Toutes les constructions dont le permis de construire a été délivré avant le 01/07/1997	– Illimitée	– Pas d’exonération de la garantie des vices cachés	– Articles R1334-29 du code de la santé publique. Décret 2001-840 du 13/09/2001. Arrêté du 28/11/1997, arrêté du 15/01/1998. Arrêté du 24/12/2001, arrêté du 02/91/2002, arrêté du 22/08/2002, circulaire n° 98-589 du 25/09/1998.
Plomb dans les peintures	– CREP (constat des risques d’exposition au plomb)	– Logements construits avant le 01/01/49	– 1 an si présence de plomb, illimitée si absence de plomb	– Pas d’exonération de la garantie des vices cachés pour le vendeur	– Décret n° 99-483 du 09/06/1999 relatif aux mesures d’urgence contre le saturnisme prévues aux articles L32-1 à L32-4 du code de la santé publique. Décret n° 99-484 du 09/06/1999 relatif aux mesures d’urgence contre le saturnisme prévu à l’article L32-5 du code de la santé publique. Arrêté du 25/04/2006 au CREP.
Termites	– État relatif à la présence de termites	– Immeubles situés en zones définies par la préfecture	– 6 mois	– Pas d’exonération de la garantie des vices cachés	– Articles L133-6 et articles R133-1 à R133-8 du code de la construction et de l’habitation.
Gaz	– État de l’installation intérieure de gaz	– Installation de plus de 15 ans	– 3 ans	– Pas d’exonération de la garantie des vices cachés	– Décrets n° 2006-1147 du 14 09 2006, arrêté du 06/04/2007.
Électricité	– État de l’installation électrique	– Installation de plus de 15 ans	– 3 ans	– Pas d’exonération de la garantie des vices cachés	– Articles L134-7, L271-4 à L271-6 et R271-1 à R271-5 du code de la construction et de l’habitation, décret 2008-384 du 22/04/08, décret 2008-1174 du 13/11/08, arrêté du 08/07/08.
Assainissement	– Diagnostic immobilier assainissement autonome	– Logements non raccordés au réseau public de collecte des eaux usées	– 3 ans	– Pas d’exonération de la garantie des vices cachés	– Articles L133-11-1 et L1331-1-1 du code de la santé publique. Article L2224-8 du code général des collectivités territoriales, articles L271-4 à L271-6 et R271-1 à R271-5 du code de la construction et de l’habitation.
Mesurage (loi Carrez)	– Attestation de superficie	– Lots de copropriété	– Illimitée, sauf changement de consistance du logement	– Diminution du prix si erreur supérieure à 5 %	– Article 46 loi 65-557 du 10/07/1965, loi n°/96-1107 du 18/07/1996, décret n° 97-532 du 23/05/97.
Diagnostic immobilier	– DTI (Diagnostic technique immobilier)	– Mise en copropriété d’un immeuble construit depuis plus de 15 ans	–	–	– Loi SRU du 21/11/00.

1.1.5 Les différents types d’avant-contrat

Pour formaliser l’accord du vendeur et de l’acquéreur, un avant-contrat est généralement signé avant la vente définitive chez le notaire.

1.1.5.1 La promesse unilatérale de vente

Contrat aussi appelé “promesse unilatérale de vente” par lequel le vendeur s’engage auprès du candidat acquéreur à lui vendre son bien à un prix défini pendant une durée limitée (en règle générale deux à trois mois). En contrepartie, l’acquéreur verse au vendeur une indemnité d’immobilisation. Celle-ci s’établit le plus souvent à 10 % du prix du bien. S’il décide d’acheter, cette indemnité s’imputera sur le prix global. S’il renonce à acheter alors qu’il a obtenu son financement ou s’il ne manifeste pas son accord dans le délai imparti et selon les modalités prévues dans le contrat (lettre recommandée par exemple), le vendeur conservera l’indemnité d’immobilisation à titre de dédommagement. Pour être valable, la promesse unilatérale de vente doit être enregistrée à la recette des impôts dans les 10 jours de sa signature s’il s’agit d’un acte sous seing privé (entre vendeur et acquéreur ou l’agent immobilier). A noter aussi que si la promesse est consentie pour une durée supérieure à 18 mois, elle doit être effectuée par acte authentique chez le notaire. Dès lors que l’acquéreur décide d’acheter et lève l’option d’achat, la vente devient définitive. Ni le vendeur, ni l’acquéreur n’ont la possibilité de se désister.

1.1.5.2 Le compromis de vente

Appelé également “promesse synallagmatique de vente”, le compromis est l’acte par lequel vendeur et acquéreur s’engagent, le premier à vendre, le second à acheter. Juridiquement, il s’agit d’un acte de vente. Si l’une des parties renonce à la transaction, l’autre peut l’y contraindre via le tribunal. A la signature du compromis, l’acquéreur verse un dépôt de garantie de l’ordre de 10 % du prix de vente qui s’imputera sur le total à payer au moment de la vente définitive. Cet acte n’a pas lieu d’être enregistré. Si l’acquéreur refuse d’acheter alors qu’il a obtenu son financement, le vendeur peut l’obliger soit à honorer son engagement par voie judiciaire, soit conserver le dépôt de garantie à titre de dédommagement.

1.1.5.3 La promesse unilatérale d’achat

Elle engage uniquement l’acquéreur qui s’engage à acheter le bien à un prix déterminé et dans un délai défini. Si le propriétaire décide de vendre aux conditions proposées dans le contrat, l’acquéreur ne peut plus renoncer. Comme pour le compromis ou la promesse, l’acquéreur bénéficie d’un délai de réflexion ou de rétractation (lire encadré).

– A savoir : outre les informations d’usage (identité des parties, description du bien, prix et modalités de règlement, tout avant-contrat (promesse, compromis…) comporte des clauses suspensives. Celles-ci suspendent la vente à la survenance d’un événement qui ne dépend ni du vendeur ni de l’acquéreur. Il peut s’agir d’un problème de droit de préemption par exemple ou de l’obtention d’un crédit. Dans ce dernier cas, si la vente s’effectue à l’aide d’un prêt immobilier, le compromis ou la promesse doit le spécifier. Si l’acquéreur ne finance pas son achat à crédit, l’acte doit également l’indiquer (mention manuscrite de l’acquéreur). Lorsque les conditions qui subordonnent la vente ne sont pas réalisées dans les délais prévus, vendeur et acquéreur reprennent leur liberté. L’acquéreur est remboursé de la somme d’argent qu’il a éventuellement déposée au moment de la signature du compromis ou de la promesse.

– Attention : un avant-contrat conclu sans intervention d’un professionnel (agent immobilier) ne peut donner lieu à aucun versement au titre de l’indemnité d’immobilisation ou du dépôt de garantie durant le délai de réflexion ou de rétractation (lire encadré). Seul le professionnel doté d’une garantie financière de remboursement peut recevoir des fonds au moment de la signature de l’avant-contrat.

Délai de rétractation et de réflexion

Avant de s’engager définitivement dans un acte d’achat, l’acquéreur bénéficie d’un délai de rétractation ou de réflexion de 10 jours (loi Macron du 06/08/2015) au lieu de 7 précédemment. – Délai de rétractation : il concerne tout acquéreur non professionnel qui conclut un avant-contrat d’acquisition d’un bien immobilier bâti ou d’un bien à construire. Le délai court à compter du lendemain de la première présentation par lettre recommandée de la notification de l’avant-contrat lorsque celui-ci est passé sous seing privé. A noter que la notification peut aussi être remise en mains propres ou sous forme électronique. L’acquéreur qui se rétracte n’a pas à motiver son renoncement et peut récupérer les sommes éventuellement versées. – Délai de réflexion : il concerne l’acte de vente authentique lorsque celui-ci n’a pas été précédé d’un avant-contrat. Le projet de vente doit être notifié à l’acquéreur de façon à lui permettre de bénéficier du délai de réflexion de 10 jours. Le délai court à compter du lendemain de la remise en main propre d’une copie de l’acte passant par la forme authentique. Dans les deux cas, lorsque le dernier jour du délai de rétractation tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié, le délai est prolongé jusqu’au premier jour ouvrable suivant. L’acquéreur qui renonce à l’achat doit le notifier par lettre recommandée avec avis de réception dans le délai imparti.

Comparaison promesse et compromis de vente
	Promesse de vente	Compromis de vente
Engagement	Vendeur	Vendeur et acquéreur
Somme à verser à la signature	Indemnité d’immobilisation de l’ordre de 10 %	Dépôt de garantie de 5 à 10 % selon prix d’achat
Délai de rétractation	10 jours	10 jours
Conditions suspensives obligatoires	Obtention des prêts servant au financement du bien	Obtention d es prêts servant au financement du bien
Conséquences d’une renonciation	Indemnité d’immobilisation acquise au vendeur si accord du prêt destiné à financer le bien	Vente forcée via procédure judiciaire (ou paiement d’un dédit si l’acte le prévoit)

1.1.6 Garanties de l’acquéreur

Après la signature d’un acte d’acquisition, l’acheteur bénéficie de plusieurs garanties.

1.1.6.1 Garantie de superficie

Depuis la loi Carrez du 18/12/1996, la mention de superficie privative d’un logement en copropriété doit figurer dans toute promesse ou compromis de vente ainsi que dans l’acte de vente définitive. Sont toutefois exclus les petits locaux (garages, caves…) de moins de 8 m2.

A défaut de mention : la nullité de la vente peut être invoquée dans le délai d’un mois qui suit la signature de l’acte authentique.

En cas de superficie surévaluée : si la superficie indiquée dans l’acte est supérieure à 5 % de la surface réelle, une indemnité proportionnelle au prix de vente peut être demandée par l’acquéreur dans l’année qui suit la vente. A noter que la loi n’impose pas au vendeur de recourir à un mesurage par un professionnel.

1.1.6.2 Garantie des vices cachés

Le vendeur doit garantir le bien exempt de vices cachés (art. 1641 du code civil), c’est-à-dire de défauts graves qui rendent le bien impropre à son usage ou qui diminuent fortement cet usage, de telle sorte que l’acquéreur n’aurait pas acquis le bien s’il avait eu connaissance des vices constatés par la suite. En cas de dissimulation délibérée du vendeur dont la preuve est rapportée, l’acquéreur peut demander, par le biais du tribunal d’instance, l’annulation de la vente ou la diminution du prix du bien en fonction de la gravité du vice. Cette garantie peut être mise en œuvre durant les deux premières années.

Clause de non garantie dans l’acte

– Une clause d’exonération de la garantie des vices cachés au profit du vendeur peut être insérée dans l’acte de façon légale si la vente s’effectue sans l’intervention d’un professionnel. En cas de découverte d’un vice caché, l’acquéreur devra apporter la preuve que le vice était connu du vendeur avant la signature de l’acte de vente. Si le vendeur est un professionnel, sa responsabilité est engagée. Il est en effet tenu de connaître les vices affectant le bien et ne peut s’exonérer de cette garantie. L’acquéreur peut lui demander des dommages et intérêts. A condition que le professionnel ait véritablement manqué à son devoir d’information de l’acquéreur. Mais, si le vice n’est pas visible et que le professionnel (agent immobilier) ne peut s’en apercevoir par un contrôle de l’état apparent du bien, sa responsabilité peut être dégagée.

Jurisprudence

– La jurisprudence tranche souvent en faveur de l’acquéreur. Il a ainsi été jugé que la dissimulation d’une fente de mur par une vigne vierge et d’une fissure du sol par une moquette permettait de juger que “la présence de fissures constituait un vice caché” (cv. 3e, 21/07/1998, n° 96-21503). Il ne peut pas non plus être reproché à l’acheteur d’un bien immobilier, même s’il est prévenu d’une ancienne attaque par des insectes xylophages, traitée en son temps, de ne pas avoir soulevé la laine de verre qui recouvrait la charpente pour voir si celle-ci était à nouveau atteinte (Civ. 3e, 17/12/2008, n° 07-20450). Un récent jugement (Cass. 3e civ. 21/01/2015, n° 13-17982) n’a pas retenu la responsabilité de l’agent immobilier chargé de la vente alors que celui-ci avait été informé de la nécessité de prévoir des travaux sur la toiture, au motif qu’aucun élément ne permettait de prouver que l’agence avait connaissance du vice caché affectant le bien, ni son étendue.

1.2 Achat dans le neuf

1.2.1 La vente d’un bien construit

La vente se déroule comme pour un bien acquis dans l’ancien : avant-contrat et acte définitif de vente.

1.2.2 La vente en l’état futur d’achèvement

Cette forme de vente concerne les biens non encore construits. Elle se déroule en deux phases :

– la signature d’un contrat de réservation ;

– et la vente définitive chez le notaire.

1.2.2.1 Le contrat de réservation

Avant-contrat qui détermine les conditions dans lesquelles la vente se réalisera et qui peut être signé sous seing privé ou via un acte authentique chez le notaire. Il doit contenir :

– coordonnées du vendeur et de l’acquéreur ;

– adresse du logement et situation dans l’immeuble ;

– descriptif détaillé du logement, de ses équipements et locaux annexes ;

– descriptif des matériaux utilisés ;

– prix de vente prévisionnel du logement et modalités de révision ;

– date à laquelle la vente est prévue et les prêts nécessaires au financement de l’acquisition ;

– conditions de récupération du dépôt de garantie en cas de renoncement à l’achat ;

– délai de livraison.

– Attention : le vendeur doit fournir à l’acquéreur une garantie financière d’achèvement de l’immeuble ou une garantie financière de remboursement des sommes versées au cas où le bien ne pourrait être achevé.

A la signature, le vendeur peut réclamer à l’acquéreur un dépôt de garantie qui est alors versé sur un compte bancaire ouvert à son nom. Ce dépôt est limité à :

– 5 % maximum du prix de vente si l’acte définitif de vente doit être signé dans un délai d’un an ;

– 2 % maximum du prix de vente si l’acte définitif de vente doit être signé dans un délai compris entre 1 et 2 ans ;

– au-delà de 2 ans, le vendeur ne peut exiger aucun dépôt de garantie.

Le contrat doit être envoyé à l’acquéreur par lettre recommandée avec avis de réception ou remis en main propre s’il est conclu par l’intermédiaire d’un notaire.

– À savoir : l’acquéreur qui signe un contrat de réservation peut revenir sur sa décision dans un délai de 10 jours (au lieu de 7 avant la loi Macron du 06/08/2015) et être remboursé des sommes payées. Ce délai part du lendemain de la remise du contrat en main propre ou de la 1re présentation de la notification du contrat par courrier recommandé avec avis de réception.

Descriptif technique

Le contrat de réservation doit être accompagné d’un descriptif technique détaillé décrivant : – la situation du logement dans le programme ; – les matériaux utilisés, leur nature, leur qualité : le promoteur ne peut renoncer à un élément d’équipement prévu que s’il le remplace par un autre de qualité équivalente ; – le descriptif technique définitif doit être annexé à l’acte de vente signé chez le notaire. Il sert de base à la visite de livraison du logement et à la vérification de la conformité du logement par rapport au contrat.

Les exigences de la RT 2012

Depuis le 01/01/2013, toute construction de logement neuf doit intégrer la réglementation thermique RT 2012.

Exigences de la RT 2012
Efficacité énergétique minimale du bâti : besoin bioclimatique ou “Bbiomax”	– Limitation simultanée du besoin en énergie pour les composantes liées au bâti (chauffage, refroidissement et éclairage) – Indicateur de qualité de la conception et de l’isolation du bâtiment en dehors du système de chauffage – Indicateur de valorisation de la conception bioclimatique (accès à l’éclairage naturel, surfaces vitrées orientées au sud…) et de performance de l’isolation
Exigence de consommation maximale “Cmax”	– Consommation maximale d’énergie primaire (objectif de valeur moyenne de 50 kWh/m2/an (il existe une dérogation à 57,5 kWh/m2/an pour certains types de logements jusqu’en 2017. Cette consommation concerne les 5 usages suivants : chauffage, production d’eau chaude sanitaire, refroidissement, éclairage, auxiliaires (ventilateurs, pompes)
Exigence de confort d’été	– Exigence sur la température intérieure atteinte au cours d’une séquence de 5 jours chauds, mesurée par le TIC (température intérieure conventionnelle) en période de forte chaleur (pour éviter recours à la climatisation)
Exigences de moyens	– Traitement des ponts thermiques, de l’étanchéité à l’air avec test de la “porte soufflante” obligatoire dans le collectif, surface minimale des baies vitrées, développement des énergies renouvelables, mesurage ou estimation des consommations d’énergie par usage, information de l’occupant

Surfaces  : comment s’y retrouver ?

En matière de logement, différentes surfaces peuvent être rencontrées qui n’ont pas toujours la même signification. En voici la dénomination.

Surface de plancher	Surface habitable	Surface loi Carrez
– Art. R 112-2 du Code de l’urbanisme : surface égale à la somme des surfaces de planchers de chaque niveau clos et- couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades, à laquelle il convient de déduire l’épaisseur des murs, embrasures de fenêtres et portes, vides et trémies d’escaliers, d’ascenseurs, surface de plancher d’une hauteur inférieur à 1,80 m, stationnement, combles non aménageables, locaux techniques, caves ou celliers, annexes au logement desservies par une partie commune…	– Art. R 111-2 du CCH : surface de plancher de chaque pièce à laquelle il faut retrancher les surfaces occupées par les murs cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres. Il n’est pas tenu compte non plus de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs, vérandas, volumes vitrés (art. R111-10), locaux communs et autres dépendances, ni des parties de locaux dont la hauteur est inférieure à 1,80 m.	– Loi du 18/12/1996 (n° 96-1107) : surface qui doit figurer dans l’acte de vente des lots de copropriété d’une surface supérieure à 8 m2. Cette surface est égale à la surface de plancher d’un bien clos et couvert après déduction des ouvertures, cloisons, murs, marches, cage d’escalier, gaines, embrasures de portes et fenêtres, ainsi que toutes les superficies d’une hauteur inférieur à 1,8 m (loggias, balcons…).

1.2.2.2 L’acte de vente définitif d’un logement neuf

À la date convenue dans le contrat de réservation, vendeur et acquéreur signent l’acte définitif de vente devant notaire. Au moins un mois avant la signature définitive, l’acquéreur doit recevoir le projet d’acte et ses annexes :

– descriptif définitif du logement ;

– prix de vente, révision éventuelle, échéancier des versements (cf. encadré) ;

– désignation de l’organisme bancaire qui garantit l’achèvement de l’immeuble ou le remboursement des sommes versées en cas de défaillance du promoteur ;

– délai de livraison.

Doivent être annexés : la notice descriptive détaillée et conforme à un modèle type, les plans, le certificat d’urbanisme, le règlement de copropriété, l’attestation d’assurance responsabilité professionnelle et dommages ouvrage du promoteur qui garantissent le bon déroulement du chantier.

1.2.2.3 Le paiement du prix

La vente en VEFA est assortie d’un échelonnement de paiement du prix qui doit impérativement être respecté.

Échelonnement des paiements
Étapes de la construction	Montant des sommes à verser
Achèvement des fondations	35 %
Mise hors d’eau	70 %
Achèvement de l’immeuble	95 %
Livraison	5 % (1)

(1) Ces 5 % peuvent être consignés s’il y a contestation sur la conformité du bien par rapport aux prévisions du contrat.

A savoir : au stade de la vente, le promoteur doit garantir à l’acquéreur soit le remboursement des sommes versées, soit l’achèvement de la construction : – la garantie de remboursement : elle permet à l’acquéreur d’être remboursé de toutes les sommes versées au cas où le promoteur renoncerait au projet de construction d’immeuble. – la garantie d’achèvement : elle assure l’acquéreur que le chantier ira à son terme, même si le promoteur fait faillite, l’organisme caution du professionnel prenant en charge les travaux d’achèvement de l’immeuble.

1.2.2.4 La réception

L’immeuble achevé, une première réception a lieu entre le promoteur (vendeur) et les différentes entreprises qui ont participé à la construction. Un procès-verbal est dressé dans lequel sont consignées toutes les malfaçons éventuelles. Cette réception est le point de départ des garanties dues à l’acquéreur : garantie d’achèvement, biennale et décennale (lire tableau ci-après). Le promoteur convoque ensuite l’acquéreur à prendre livraison de son bien et à signer le procès-verbal de réception en consignant, le cas échéant, les défauts apparents de construction et en consignant les 5 % du solde du prix du bien.

– Important : la vente en VEFA intègre généralement que le promoteur pourra prévoir des équipements de marque et de qualité différentes de celles prévues si celles-ci sont équivalentes en qualité. Une clause de tolérance peut aussi être insérée dans le contrat pour prémunir le promoteur d’un écart de superficie (souvent 5 %) par rapport à la superficie initialement prévue dans le descriptif.

1.2.2.5 Les garanties du neuf en VEFA

Type de garantie	Couverture
Garantie de parfait achèvement	– Elle concerne les défauts apparents que l’acquéreur consigne dans le procès-verbal de livraison (ou dans le mois qui suit). Le promoteur doit réparer les défauts constatés. La garantie est valable un an à partir du procès-verbal de réception
Garantie d’isolation phonique	– Le vendeur d’un bien en VEFA garantit le premier occupant de la conformité du bien aux normes d’isolation phonique imposées par la réglementation. La garantie est valable un an à compter de la prise de possession du bien par l’acquéreur.
Garantie de bon fonctionnement	– Couverture, pendant deux ans à partir de la réception avec les entreprises, de tous les éléments d’équipement pouvant être enlevés ou remplacés sans abîmer le gros œuvre.
Garantie décennale	– Couverture, durant 10 ans à partir de la réception avec les entreprises, de tous les dommages compromettant la solidité du logement et les équipements indissociables, ou qui rendent le logement impropre à sa destination.

La vente à terme

Forme de vente peu courante également utilisée pour les biens neufs. L’acquéreur ne devient propriétaire qu’à la date de livraison de l’immeuble. Les versements effectués au fur et à mesure de la construction, au même rythme qu’en VEFA) constituent des dépôts de garantie. Ils sont déposés sur un compte spécial et demeurent insaisissables jusqu’à l’achèvement de’ la construction.

1.3 Le viager

1.3.1 Le viager libre

Le vendeur appelé crédirentier, qui vend en viager libre accepte de perdre la jouissance de son bien dès la transaction signée et d’en faire bénéficier l’acheteur, appelé débirentier. À la signature, l’acheteur verse une somme d’argent convenue, baptisée “bouquet” et une rente à vie au vendeur. Les impôts fonciers et gros travaux sont à la charge de l’acquéreur.

1.3.2 Le viager occupé

L’acquéreur en viager occupé accepte d’acheter un bien en laissant le vendeur continuer à en jouir jusqu’à son décès. Un “bouquet” et une rente sont également versés. Le vendeur paie les charges locatives, l’acquéreur les impôts fonciers et les gros travaux.

– À savoir : le montant du bouquet et de la rente dépendent de la valeur du bien, de l’âge du débirentier, de sa durée de vie présumée, de l’éventuelle réversibilité de la rente. Cette dernière est indexée sur un indice convenu (généralement l’indice des prix à la consommation) et s’éteint au décès du bénéficiaire.

1.4 La location accession

Mécanisme qui permet aux ménages à revenus modestes d’accéder à la propriété. Elle se décline en deux phases :

– une période de location ;

– et une période d’accession.

Durant la période de location, le ménage paie une indemnité d’occupation dont une partie sert d’apport pour l’acquisition future.
À l’issue de cette période dont la durée s’établit souvent autour de 4 à 5 ans, le ménage a la possibilité d’opter pour l’achat du bien et bénéficier, sous certaines conditions, d’un prêt spécifique : le PSLA (Prêt social location-accession).

1.5 Les frais d’acte de vente

Toute transaction immobilière (logements, locaux professionnels ou commerciaux, terrains…) est soumise au paiement de droits de mutation à titre onéreux, payables par l’acquéreur au moment de la signature de l’acte de vente. Ces droits varient selon qu’il s’agit d’un logement neuf ou ancien.

1.5.1 Dans l’ancien

1.5.1.1 Droits d’enregistrement

Ces droits bénéficient à la commune et au département où se situe le bien faisant l’objet d’une transaction, ainsi qu’à l’État. Ils se décomposent en  :

– une taxe départementale de 3,80 % à 4,50 % du prix de vente. La loi de finances pour 2014 a autorisé les conseils généraux à relever le taux de cette taxe de 0,70 %, soit jusqu’à 4,50 % durant deux ans. Mais, la loi de finances pour 2015 a pérennisé le dispositif pour les départements qui avaient voté la hausse avant le 31/01/2016. Ceux qui n’avaient pas augmenté leur taux continuent d’appliquer le taux de 3,80 % (ils sont très peu nombreux) ;

– une taxe communale de 1,20 % ;

– une taxe nationale au profit de l’État de 2,37 % de la taxe de publicité foncière.

1.5.2 Dans le neuf

Les logements neufs ne sont pas soumis aux droits d’enregistrement. L’acquéreur est redevable de la TVA au taux de 20 % et de la taxe de publicité foncière dont le taux s’établit à 0,715 % du prix du bien (HT).

– À savoir : certains quartiers faisant l’objet d’une convention avec l’ANRU (Agence nationale de rénovation urbaine) ou les quartiers prioritaires de la ville (QPV) bénéficient d’un taux de TVA ramené à 5,5 %.

1.5.3 Les honoraires du notaire

Les frais d’acte de vente sont à la charge de l’acquéreur (art. 1593 du Code civil). Ils sont dus au notaire pour le contrôle de la légalité de la transaction et la rédaction de l’acte de vente qu’il conserve pendant 75 ans. Ces honoraires, appelés émoluments, sont fixés par décret.

1.5.3.1 Émoluments proportionnels

Pour les ventes de gré à gré, les émoluments sont proportionnels au prix de vente. Ils sont calculés sur la base d’un taux dégressif par tranche de prix, modifiés par la loi pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques (dite loi Macron) du 06/08/2015, et l’arrêté du 26/02/2016 fixant les nouveaux tarifs réglementés des notaires à compter du 01/05/2016 et jusqu’au 28/02/2018.

Barème des émoluments proportionnels (TVA 20 % en sus)
Tranches d’assiette	Taux applicable
De 0 à 6 500 €	3,945 %
De 6 500 à 17 000 €	1,627 %
De 17 000 à 60 000 €	1,085 %
Plus de 60 000 €	0,814 %

Pour la première vente en l’état futur d’achèvement d’un bien immobilier, les émoluments sont fonction du nombre d’unités principales d’habitation concernées par le permis de construire. Le barème est le suivant :

Tranche d’assiette	Taux applicable
	10 unités maximum	Entre 10 et moins de 25 unités	Entre 25 et moins de 100 unités	Entre 100 et moins de 250 unités
De 0 à 6 500 €	3,945 %	3,156 %	2,630 %	1,972 %
De 6 500 à 17 000 €	1,627 %	1,302 %	1,085 %	0,814 %
De 17 000 à 60 000 €	1,085 %	0,868 %	0,723 %	0,542 %
Plus de 60 000 €	0,814 %	0,651 %	0,542 %	0,407 %

Si l’acquisition s’effectue à l’aide d’un prêt, le notaire perçoit également des honoraires sur cet acte.

– À savoir : les émoluments proportionnels supérieurs à 80 000 € peuvent être négociés entre l’acquéreur et le notaire.

1.5.3.2 Émoluments fixes

Les émoluments fixes rétribuent le notaire pour les formalités qu’il accomplit (acte de naissance, purge du droit de préemption…). Ces émoluments sont calculés sur la base d’une unité de valeur (UV) dont la valeur s’établit à 3,90 € HT (TVA 20 %).

1.5.3.3 Émoluments de négociation

Lorsque le notaire détient un mandat du vendeur et qu’il trouve un acquéreur pour le bien dont il est chargé de la vente, il perçoit des émoluments de négociation dont le taux s’établit (TVA 20 % en sus) à :

– 5 % jusqu’à 45 735 € ;

– 2,50 % au-delà.

Ils sont à la charge de l’acquéreur et peuvent être négociés entre notaire et vendeur.

1.5.3.4 Débours

Pour établir son acte et vérifier la sécurité de l’acquisition, le notaire peut faire intervenir des professionnels, et réclamer des documents à l’administration. Pour ces formalités, il doit acquitter certains frais (rémunération d’un géomètre, d’un architecte, d’un diagnostiqueur, copie d’actes…) dont il demande ensuite le remboursement à l’acquéreur.

Exemple de calcul des “frais de notaire” pour un achat de 300 000 € à Paris
Émoluments du notaire		Taxes
Sur la vente	2 847 €	Sur la vente (droits d’enregistrement)	17 420 €
Formalités	850 €	Formalités	300 €
Débours pour frais annexes	400 €	TVA	739 €
Total	4 097 €	Total	18 459 €

Le total des frais représente 8 % du prix d’acquisition dont 82 % destinés au Trésor public.